Аренда помещения на безвозмездной основе
Sbertimekpk.ru

Финансовый портал

Аренда помещения на безвозмездной основе

Порядок составления договора на безвозмездное пользование нежилым помещением. Нужно ли регистрировать?

Пользование на безвозмездной основе демонстрирует явно доверительные отношения между контрагентами. Но в жизни, а особенно в предпринимательском мире, это происходит не так. Во избежание споров по поводу обладателя нежилого помещения, срока и правил использования и содержания обязательно нужно составить письменный документ. ГК РФ предлагает для таких ситуаций договор безвозмездного пользования.

Что это такое?

В законе нет понятия безвозмездной аренды нежилого помещения. Предоставление вещи, и недвижимости в том числе, коей является и нежилое строение, осуществляется по соглашению о безвозмездном пользовании (ссуда).

Суть данного договора сводится к тому, что одна сторона, которую гражданское законодательство называет ссудодатель, передает другой – ссудополучателю, нежилое пространство в пользование. Оно для ссудополучателя является временным и бесплатным. По истечении срока договорённости получатель ссуды обязан вернуть вещь в том же состоянии, в котором она было получена изначально (конечно, с учетом нормального износа).

Стороны

В рассматриваемом соглашении фигурирует 2 стороны: ссудодатель и ссудополучатель.

Ссудодатель – собственник либо лицо, которое управомочено на передачу нежилого объекта законом или собственником, например:

  • опекун может распоряжаться вещью подопечного с согласия органа опеки и попечительства;
  • юридические лица, владеющие имуществом на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, с согласия собственника;
  • арендатор может передавать арендуемое имущество (при согласии арендодателя) и др.;

В остальных случаях, правоотношения по безвозмездной передаче нежилого помещения в пользование могут возникать без законодательных ограничений между любыми лицами, как физическими, так и юридическими.

Срок действия

Важный признак рассматриваемого соглашения – срочность. Если бы договор не был срочным, мы бы имели дело с дарением. Договор ссуды (как и аренда) может быть согласован на конкретный срок или же на неопределенный.

Сделка считается согласованной на неопределённый срок, когда стороны указали об этом в соглашении или когда стороны не закрепили в документе условие о сроке.

Договор ссуды считается возобновлённым на неопределённый срок, если:

  • договор ссуды нежилого помещения был изначально ограничен конкретным сроком;
  • срок договора истек;
  • после того, как истек срок договора, ссудополучатель продолжает пользоваться вещью;
  • ссудодатель не высказывает по данному поводу возражений.

Необходимая документация и порядок заключения

Для совершения сделки понадобится следующая документация, касающаяся нежилого помещения и контрагентов:

  • паспорт, доверенность, устав ЮЛ (для подтверждения полномочий представителя);
  • документ о регистрации права ссудодателя на передаваемый объект;
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи.

Пошаговая инструкция:

  1. Переговоры. Согласование условий передачи нежилого помещения.
  2. Составление договора. Типовой образец можно найти в Интернете. Что обязательно должно быть согласовано в договоре, см. в следующем пункте статьи.
  3. Заполнение формы договора.
  4. Составление акта приемки.
  5. Подписание соглашения.
  6. Регистрация сделки (для объектов культурного наследия).

И составить, и заверить договор можно у нотариуса. Данные требования не обязательны. Но при участии специалиста его услуги будут рассчитаны по нотариальному тарифу, в зависимости от объема выполненной работы.

Особенности составления типового соглашения

Гражданский закон не содержит специальных требований к форме договора ссуды недвижимого имущества, поэтому к нему применяются общие положения гл. 9 ГК РФ о форме сделок. Для ссуды недвижимости должна быть соблюдена простая письменная форма. Несоблюдение формы влечет невозможность ссылаться на свидетельские показания в случае возникновения спора между сторонам правоотношений.

Однако есть одно исключение. Если недвижимое имущество, которое является предметом договора, объект культурного наследия, и соглашение заключается сроком на один год и более, то такая сделка обязательно оформляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Существенным (тем, без соблюдения которого договор считается не заключённым) условием договора ссуды недвижимого имущества является условие о предмете. Договаривающиеся стороны должны обязательно согласовать имущество, которое передается в пользование. В документе должны быть указаны данные, которые индивидуализируют вещь:

Также как правило, в таком документе прописывают:

  • сведения о сторонах, между которыми заключается соглашение;
  • права и обязанности сторон;
  • условия пользования имуществом (расходы по содержанию и др.);
  • срок;
  • ответственность сторон по договору;
  • реквизитов сторон и др.

Если условия пользования нежилым пространством в договоре не определены, ссудополучатель обязуется использовать его в соответствии с его назначением.

Ссудополучатель должен исправно содержать помещение, проводить текущий и капитальный ремонт, потому по факту сделка не совсем безвозмездна для ссудодателя. Более того, стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, которая не была согласована с ссудодателем, остается за ним без обязанности возместить расходы ссудополучателю.

Регистрируется ли и каков порядок государственной регистрации?

Порядок государственной регистрации устанавливается ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для регистрации сделки в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр) с заявлением о регистрации должна обратиться одна из сторон соглашения (ссудодатель или ссудополучатель).

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право ссудодателя распоряжаться помещением, передаваемым в пользование, а также сам договор ссуды. Срок регистрации: 7 рабочих дней, если заявление и документы подавались непосредственно в Росреестр, 9 рабочих дней – если через МФЦ.

За государственную услугу регистрации ссуды объекта культурного наследия необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей для физических лиц, 22 000 рублей для юридических.

Налогообложение

Каким налогом облагается сделка?

    Ссудодатель:

  1. Обязан уплатить налог на имущество как собственник передаваемого по договору ссуды помещения.
  2. НДС в виде стоимости безвозмездно оказанных услуг. Определение налоговой базы происходит, исходя из цены, которая сложилась на рынке однородных услуг в аналогичных экономических условиях (в частности, это доход, который мог бы быть получен от сдачи недвижимости в аренду).

Налог на доходы (прибыль). Безвозмездно полученное имущественное право подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя. Оценка дохода осуществляется из цены на рынке однородных услуг в аналогичных экономических условиях.

Ссудополучатель обязан учитывать расходы, связанные с использованием и содержанием предмета соглашения, в целях обложения прибыли (дохода).

Разница между соглашениями, заключенными с участием физлиц, юрлиц (ООО)

ФЛ и ФЛ Предметом обычно выступают жилые помещения. Заключается договор найма. Взимается налог на доходы физлиц. В договоре указываются: ФИО, паспортные данные и дата рождения. Также можно указать место жительство для дальнейшего определения подсудности в случае возникновения спора. Для индивидуальных предпринимателей также указывается ИНН и/или ОГРНИП.
ФЛ и ЮЛ Арендуется в соновном коммерческая недвижимость, иногда жилая. Оформляется договор аренды, и соответственно включается налогообложение. В договоре:
  • о ФЛ указывается ФИО, паспортные данные и дата рождения., место жительство, ИНН и для ИП – ОГРНИП;
  • о ЮЛ – наименование, лицо, действующее от имени ЮЛ и то, на основании чего и почему лицо действует от имени ЮЛ (доверенность/устав, полномочия органа ЮЛ и др.), ОГРН и ИНН.
ЮЛ и ЮЛ Сделка оформляется договором об аренде недвижимого объекта. Об обеих сторонах договора указывается:

  • наименование;
  • лицо, действующее от имени ЮЛ и то, на основании чего и почему лицо действует от имени ЮЛ (доверенность/устав, полномочия органа ЮЛ и др.);
  • ОГРН, ИНН.

Примеры договоров аренды нежилого помещения без арендной платы приведены ниже:

Если сторонами сделки являются супруги

На практике часто возникает вопрос о пользовании нежилыми строениями в предпринимательских целях одним из супругов. Если конкретнее, речь идет о случаях, когда нежилое помещение приобретено в период до брака одним из супругов, а другой супруг хочет использовать данную площадь для осуществления своей предпринимательской деятельности.

В семейном кодексе установлена презумпция совместной собственности супругов: все, что приобретено в период брака – общее, но все, что до брака – личная собственность супруга.

Налоговые органы требуют от предпринимателей указывать площади (например, торговые), с которых уплачивается налог. В таких ситуациях рекомендуется составлять именно акт безвозмездного пользования, а не аренды. Это поможет снизить налоговую базу по эксплуатации и содержанию.

Составление акта приема-передачи к документу

Акт приема-передачи – документ, который составляется для подтверждения перехода в пользование нежилого помещения от ссудодателя к ссудополучателю. Он составляется при приемке, где ссудополучатель должен осмотреть пространство и потребовать отразить в акте приемки все недочёты, которые выявлены на момент осмотра. Иначе, в дальнейшем ссудодатель может потребовать возмещения ущерба за эти недочёты, как причинённые другой стороной сделки.

В акте указываются наименование организации или ФИО физлица. Вписываются номер и дата составления.

Акт приема-передачи нежилого помещения должен отражать, какой объект передается в пользование. Нужно указать адрес, площадь объекта, техническое состояние помещения.

Когда и как можно расторгнуть бумагу: порядок расторжения

В случае установления неопределенного срока стороны могут отказаться от договорённостей в любое время. Необходимо предупредить об этом контрагента за один месяц. Как правило, это делается с помощью письменного уведомления. Также гражданское законодательство содержит основания для одностороннего расторжения соглашения одной из сторон в случае нарушения обзательств контрагентом.

Ссудополучатель может отказаться от обязательств по соглашению, если:

  • ссудодатель не передаёт вещь;
  • ссудодатель передал помещение с недостатками, при которых его невозможно нормально использовать, о чём пользователь изначально не мог догадываться;
  • объект по объективным причинам стал непригодным;
  • ссудодатель не передал документы на нежилое помещение;
  • ссудодатель передал объект, не предупредив о правах на него третьих лиц.
Читать еще:  Ивентаризация, учет и проводки при ведении забалансовых счетов

Ссудодатель может отказаться от договорённости, если ссудополучатель:

  • использует нежилое помещения против его назначения либо не так, как указано в договоре;
  • не содержит вещь в нормальном состоянии;
  • ухудшает состояние помещения;
  • передал помещение другому лицу без согласия ссудодателя.

Как правило соглашение расторгается в претензионном порядке, если виновная сторона готова выплатить компенсации или возместить ущерб, причиненный расторжением соглашения. Если мирно расторгнуть договорные отношения не удалось, необходимо обращаться с иском о расторжении соглашения в судебные органы.

Таким образом, нами были рассмотрены основные требования к содержанию и форме договора ссуды нежилого помещения, отличия его от аренды, а также важные моменты процедуры заключения и расторжения соглашения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Ссудодатель обязуется передать в безвозмездное временное пользование Ссудополучателю нежилое помещение площадью кв. м, расположенное в доме № по адресу: , именуемое в дальнейшем «помещение», для в состоянии, пригодном для использования его по назначению. По окончании действия договора Ссудополучатель обязуется вернуть помещение в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа.

1.2. Указанное в п.1.1 настоящего договора помещение принадлежит Ссудодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности: серия , № , выдано .

1.3. Помещение, передаваемое Ссудополучателю по настоящему договору, отмечено на плане БТИ и в экспликации БТИ, которые являются неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.4. Помещение предоставляется в безвозмездное пользование со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

1.5. Ссудодатель гарантирует, что передаваемое помещение не является предметом залога и не может быть отчуждено по иным основаниям третьими лицами, в споре и под арестом или запретом не состоит.

1.6. Ссудополучатель вправе разместить в указанном Ссудополучателем месте вывеску со своим наименованием, а также указать адрес местонахождения помещения в своих документах.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Ссудодатель обязуется:

  • передать Ссудополучателю по акту приема-передачи помещение в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и его назначению, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами в течение дней после заключения договора;
  • оплачивать коммунальные услуги и при необходимости осуществлять ремонт помещения.

2.2. Ссудополучатель обязуется:

  • использовать помещение в соответствии с договором и его назначением;
  • поддерживать помещение, полученное в безвозмездное пользование, в надлежащем состоянии.

2.3. Ссудополучатель не вправе предоставлять передаваемое имущество в аренду, в безвозмездное пользование иным лицам, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, отдавать имущество в залог.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Ссудодатель отвечает за недостатки помещения, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков Ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от Ссудодателя безвозмездного устранения недостатков помещения или возмещения своих расходов на устранение недостатков помещения либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

3.2. Ссудодатель не отвечает за недостатки помещения, которые были им, оговорены при заключении договора либо были заранее известны Ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены Ссудополучателем во время осмотра помещения при заключении настоящего договора или при передаче помещения.

3.3. Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования помещения, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности Ссудополучателя или лица, которое пользовалось помещением с согласия Ссудодателя.

4. РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ИЛИ СЛУЧАЙНОГО ПОВРЕЖДЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ

4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения передаваемого имущества несет Ссудодатель, за исключением случаев, указанных в п.4.2 настоящего договора.

4.2. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения помещения, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с настоящим договором или назначением помещения либо передал его третьему лицу без согласия Ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения помещения, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

5. ОТКАЗ ОТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ЕГО ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

5.1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от настоящего договора, известив об этом другую сторону за .

5.2. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда Ссудополучатель:

  • использует помещение не в соответствии с договором или его назначением;
  • не выполняет обязанностей по поддержанию помещения в надлежащем состоянии;
  • существенно ухудшает состояние помещения;
  • без согласия Ссудодателя передал помещение третьему лицу.

5.3. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора:

  • при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
  • если помещение, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • если при заключении договора Ссудодатель не предупредил Ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемое помещение;
  • при неисполнении Ссудодателем обязанности передать помещение либо его принадлежности и относящиеся к нему документы.

6. ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В НАСТОЯЩЕМ ДОГОВОРЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЕГО ДЕЙСТВИЯ

6.1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение помещения или передать его в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по настоящему договору, а его права в отношении помещения обременяются правами Ссудополучателя.

6.2. В случае реорганизации или ликвидации Ссудодателя права и обязанности Ссудодателя по настоящему договору переходят к другому лицу, к которому перешло право собственности на помещение или иное право, на основании которого помещение было передано в безвозмездное пользование.

6.3. В случае реорганизации Ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Ни одна из сторон настоящего договора не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или предотвратить (непреодолимая сила), включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, а также запретительные действия властей и акты государственных органов. Документ, выданный соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7.2. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия непреодолимой силы, должна немедленно известить другую сторону о наступлении указанных обстоятельств и их влиянии на исполнение обязательств по договору.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

8.2. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в арбитражном суде в порядке, установленном действующим законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего договора, стороны руководствуются действующим законодательством.

9.2. Настоящий договор составлен на русском языке в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения (образец)

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения – образец его можно найти в этой статье. Он представляет собой соглашение об использовании чужого помещения без оплаты аренды. Соглашаясь на такие отношения, собственник ищет другую выгоду, ведь денежное вознаграждение он не получит.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Если в безвозмездный договор аренды нежилого помещения внести условие, по которому арендатор должен будет платить деньги за помещение, то соглашение превратится в обычную аренду. Главное различие этих двух договоров проявляется в наличии или отсутствии арендной платы.

С целью устранения путаницы в Гражданском кодексе РФ стороны соглашения о безвозмездном пользовании принято называть ссудодателем и ссудополучателем вместо арендодателя и арендатора.

Договор ссуды используется как подтверждение законного нахождения в помещении не его собственника.

В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нем может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Но если юридическое лицо использует какое-то помещение, то оно должно иметь на него документы.

Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.

Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности ссудополучателя по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Законодатель не запрещает сторонам заключать договор намерений аренды нежилого помещения. Речь идет о документе, в котором стороны договариваются об аренде помещения в будущем. Например, здание еще не сдано в эксплуатацию, но арендатору важно иметь в нем помещение на правах аренды.

Читать еще:  Что такое контрафакт? Ответственность за торговлю контрафактным товаром

В отличие от договора аренды, соглашение о намерениях регистрации не подлежит и становится действительным с момента его подписания. В нем необходимо указать идентификационные характеристики помещения, в том числе его адрес, площадь. Говорить о величине арендной платы не имеет смысла, так как ее размер будет указан в основном договоре.

Образец соглашения о намерениях можно найти на нашем сайте.

Существенные условия договора безвозмездного пользования, образец для заполнения

Скачать форму договора

Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.

Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.

Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.

При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента за месяц до выселения. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке.

Скачать образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения вы также можете на нашем сайте.

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением

Бесплатно сдавать можно и жилые помещения. Здесь для урегулирования отношений будут применяться не только нормы аренды, но и нормы найма квартиры.

Чтобы правильно применить законодательство, можно представить, какие нормы использовались, если бы квартира сдавалась за плату. Когда арендатором выступает юридическое лицо, то отношения найма между сторонами невозможны.

Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.

Используя для оформления отношений безвозмездного пользования договор аренды нежилого помещения, стороны официально подтверждают, что аренда не платится. А это означает, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать арендную плату через суд. Поэтому вариант с безвозмездным договором не самый надежный способ скрыть арендные отношения. Его следует использовать, только когда помещение действительно передается бесплатно.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения: как осуществляется сдача в аренду коммерческого объекта безвозмездно

Пользоваться временно недвижимостью, включая и коммерческого назначения, допускается как на платной основе, так и бесплатно. В то же время, безвозмездная аренда нежилого помещения, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности, имеет свои особенности.

Если их не знать, есть большая вероятность предъявления требований от налоговой. Поэтому в этой статье вы узнаете особенности сдачи в аренду коммерческого нежилого помещения на безвозмездной основе между юридическими лицами, а также когда собственник физическое лицо.

А также, расскажем о всех важных нюансах, кроме того сможете скачать образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения, который содержит все необходимые и существенные условия. В общем постараемся помочь максимально разобраться в этом вопросе.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

У многих представителей бизнеса возникает вопрос, может ли договор аренды быть безвозмездным. Сразу ответим – нет. Дело в том, что с юридической точки зрения аренда предполагает внесение платы за пользование имуществом, на какой бы срок оно не предоставлялось.

Использование имущества на бесплатной основе оформляется договором ссуды, который, впрочем, имеет много общего с договором аренды. В такой сделке стороны именуются как ссудодатель и ссудополучатель. Однако в рамках данного материала мы будем далее употреблять слово «аренда».

Между юридическими лицами договор ссуды (безвозмездной аренды) применяется в тех случаях, когда предприятия тесно связаны между собой. А также часто имущество бесплатно предоставляется в пользование общественным организациям.

Договор безвозмездного пользования используется и тогда, когда передаётся объект культурного наследия с целью его поддержания в надлежащем состоянии.

Внимание важно! Обязательно прописывайте ответственность в случае наступления негативных ситуаций. Так же рекомендуем прописать условия о возможном ущербе вследствие пожара.

Если речь идёт о юридических лицах, то им запрещено передавать имущество безвозмездно учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.

Например, нельзя заключить договор ссуды между предприятием и его директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других же запретов в отношении бесплатной аренды для фирм законодательством не установлено.

Существенные условия договора аренды коммерческого помещения и возможность безвозмездного использования

Естественно, что вначале должна следовать преамбула, в которой указываются данные о собственнике и пользователе недвижимости. В предмете договора следует привести подробные характеристики помещения и срок, на который оно передаётся в пользование.

Рекомендуем! Для максимального комфорта желательно застраховать свою недвижимость.

Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.

Так, арендатора могут обязать за свой счет:

  • поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
  • осуществлять текущий ремонт;
  • нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.

Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).

Наймодатель юридическое лицо

Выше мы уже отмечали, что предприятие не может передавать свою собственность в безвозмездное пользование определённому кругу лиц. Во всех остальных случаях безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами полностью законна.

В преамбуле соглашения следует указать данные о должностном лице, которое действует от имени компании.

Если ссудодателем является юридическое лицо, то к договору должны быть составлены первичные бухгалтерские документы. Наряду с актом приёма-передачи, наймодатель должен оформить счет-фактуру (в части взимания НДС).

Если собственник физическое лицо

В договоре нужно будет обязательно указать паспортные данные гражданина. Кроме того, следует сослаться на реквизиты документов, на основании которых имущество принадлежит человеку (свидетельство о праве собственности, техпаспорт и так далее).

Если передаётся в пользование помещение в жилом доме, то следует быть готовым к тому, что придётся решать разные вопросы как с жильцами, так и с управляющей компанией. Не исключено, что может потребоваться и согласие супруга наймодателя на передачу имущества в бесплатную аренду.

Поэтому безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица требует предварительной проработки ряда вопросов.

Независимо от того, кто будет арендодателем, в договоре следует прописать пункты относительно материальной ответственности ссудополучателя (арендатора) за повреждение имущества, порядка досрочного прекращения взаимоотношений и процедуры возврата собственности.

Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора

В ряде случаев одного только соглашения о бесплатном пользовании недостаточно. Ещё потребуются приложения к договору аренды, безвозмездного пользования нежилым помещением.

В их число будут входить такие данные.

В первую очередь понадобится графическая схема (экспликация), ведь арендатор должен знать, какой частью недвижимости он имеет полное право пользоваться.

Далее в состав приложений могут входить копии технического и кадастрового паспорта, а также других правоустанавливающих документов.

Если предоставляется согласие от супруга наймодателя, то прикладывается и оно. От лица какой-либо из сторон договор может подписать представитель. В этом случае в число приложений должна входить копия соответствующей доверенности.

С приложениями мы разобрались. Теперь перейдём к составу документов, которые оформляются вместе с договором.

Независимо от того, кто выступает арендодателем (ссудодателем), передача и обратный возврат имущества оформляются актом приёма-передачи. В нём описывается состояние недвижимости на соответствующий момент времени, а также фиксируются данные коммунальных счётчиков.

В случае, если имущество передаётся между юридическими лицами, то наймодатель передаёт нанимателю счет-фактуру. Она необходима для ведения налогового учёта по НДС.

Нужна ли регистрация

Как известно, договор аренды недвижимости нуждается в государственной регистрации (см. пункт 2 статей 609, 651 ГК РФ).

Давайте разберёмся, распространяются ли данные нормы по отношению к договору ссуды (безвозмездного пользования).

Договору ссуды уделено внимание в Главе 36 ГК РФ. В статье 689 приводятся ссылка на некоторые правовые нормы об аренде, но в них речь о государственной регистрации сделки не идёт.

Читать еще:  Налог на имущество при продаже недвижимости судебный спор

Следовательно, по общему правилу, договор безвозмездной аренды в дополнительной государственной регистрации не нуждается.

Исключение сделано в отношении объектов культурного наследия. Для договора в отношении них государственная регистрация необходима независимо от того, на какой срок подписано соглашение.

Налоги и налоговые риски

Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.

Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.

В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.

Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.

При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.

Типовой договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Чтобы легче было получить представление о том, как должен выглядеть договор безвозмездной аренды (ссуды), мы приводим примерный образец соглашения.

Его можно взять за основу для подготовки текста собственной сделки. При редактировании добавьте свои пункты или исключите лишнее.

Надеемся что, данный материал помог вам разобраться в особенностях безвозмездной аренды коммерческого объекта недвижимости.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Что такое договор безвозмездного пользования нежилым помещением? Образец и особенности составления документа

В деловой и юридической практике можно столкнуться с понятием аренды нежилых объектов на безвозмездной основе. Такая недвижимость передается собственником стороннему лицу с целью получения выгоды, отличной от финансовой.

Для подтверждения правомерности пребывания в помещении не его владельца заключается специальный вид соглашения.

Что это такое?

Гражданский Кодекс РФ определяет понятие соглашения о безвозмездном использовании. Согласно ст. 689, если одна сторона передает объект другой на определенный промежуток времени без взыскания за это денежного вознаграждения, получатель в указанный срок должен будет вернуть его в том же состоянии (с учетом износа или иных положений договора).

Статья 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования

  1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
  2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
  3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.

Можно ли сдать без арендной платы?

Нежилая недвижимость может потребоваться для ведения хозяйственной деятельности, организации производства, создания объектов торговли, общественного питания, складов. Гражданский кодекс устанавливает, что такие объекты могут быть бесплатно переданы во временное пользование. При этом законодательство не подразумевает понятия безвозмездной аренды недвижимости.

Исходя из положений ст. 654 ГК РФ договор аренды обязательно должен включать условия и размер оплаты – без данного пункта он считается незаключенным. С юридической точки зрения такую сделку стоит именовать ссудой, подразумевая договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689 ГК).

Когда лучше выбрать бесплатную аренду?

Заключение договора ссуды предпочтительнее осуществлять между контрагентами, которые имеют высокую степень доверия. Подобные соглашения актуальны для людей, имеющих родственные связи. Так можно помочь молодому предпринимателю организовать свой бизнес, исключив дорогостоящую аренду помещений у сторонних лиц.

Возможен и вариант краткосрочной бесплатной аренды для создания юридического адреса компании в случае, когда собственное помещение ещё на стадии строительства.

Подходит такой вид договоров и для организаторов культурных и благотворительных мероприятий.

Плюсы и минусы решения

Заключение договоров о безвозмездном пользовании нежилыми помещениями имеет ряд преимуществ:

  • Отсутствие арендной платы, что выгодно, в первую очередь, ссудополучателю. При этом ссудодатель также может извлечь пользу – в договор на законных основаниях можно включить пункты о возложении затрат на текущий и капитальный ремонт на пользователя (ст. 695 ГК РФ).
  • Доступность заключения соглашения. Так как договор не оговаривает оплату, стороны вправе вовсе не оформлять его. Однако, это необходимо сделать во избежание санкций со стороны проверяющих органов.
  • Простота в вопросах правового регулирования при исполнении договора.

Статья 695 ГК РФ. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Основным недостатком является риск, связанный с безвозмездной эксплуатацией нежилого фонда. Тем не менее собственник может минимизировать его путем постоянного контроля за состоянием помещения, а ссудополучатель отчасти компенсирует расходы на поддержание объекта недвижимости в должном виде отсутствием арендной платы.

Стороны

Контрагентов соглашения стоит именовать ссудодателем и ссудополучателем.

Есть ли разница в заключении договора аренды между физлицами и юридическими (юрлицами)? Сторонами могут выступать как физические лица, так и субъекты предпринимательской деятельности, однако в этом вопросе законодательство устанавливает ряд ограничений (ст. 690 ГК РФ):

  1. Если ссудодателем является коммерческая организация, то ее руководитель не сможет выступить в качестве ссудополучателя.
  2. Учредители и члены правления также не смогут получить недвижимость в бесплатное пользование от собственной компании.
  3. Лица, осуществляющие контроль деятельности предприятия, не имеют право на получение от него ссуды.
  4. Запрещено подписывать договор между коммерческими организациями во избежание махинаций в процессе налогообложения .

Особые условия соглашения

При заключении сделки о безвозмездном использовании нежилого объекта необходимо учитывать ее отличительные особенности:

  • Положения об арендной плате полностью отсутствуют.
  • Нежилое помещение может быть передано лишь во временное пользование, в то время как при стандартном договоре аренды существует возможность оформления объекта в собственность арендатора.
  • Передача объекта должна сопровождаться максимально полным его описанием с наличием всех реквизитов – нежилой фонд должен подходить для тех целей, в которых предполагается его использование. В ином случае договор будет считаться ничтожным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
  • Государственная регистрация соглашения в обязательном порядке не требуется, кроме случаев, когда нежилое помещение представляет собой объект культурного достояния (п. 3 ст. 689 ГК).
  • Недопустимо передавать полученное недвижимое имущество в пользование за арендную плату третьим лицам – объект может быть предоставлен им лишь по договору безвозмездного пользования с соглашения ссудодателя.
  • В типовой договор могут быть включены требования о внесении отделяемых и неотделяемых улучшений нежилого помещения.

Содержание и грамотное составление пунктов

Для того, чтобы заполненный гражданско-правовой акт имел юридическую силу, он должен содержать все необходимые существенные данные:

  • Номер, дата и место заключения сделки.
  • Причины и обстоятельства составления.
  • Обозначение ссудодателя и ссудополучателя.
  • ФИО, паспортные данные и должности лиц, участвующих в договоре.
  • Предмет соглашения:

    • Описание объекта с определением точного адреса и расположения.
    • Подтверждение того, что ссудодатель уполномочен распоряжаться помещением.
    • Указание факта, что недвижимость не находится под залогом и не является предметом судебного разбирательства.
    • Балансовая стоимость объекта.
  • Права и обязанности сторон.

    • Предоставить недвижимость в надлежащем виде.
    • Проинформировать ссудополучателя о данных, содержащихся в сопроводительной документации.
    • Поддерживать нежилое помещение в достойном состоянии.
    • Использовать объект исключительно по заявленному назначению.
    • Не прибегать к залогу данной недвижимости.
    • По окончании срока возвратить помещение собственнику.

    Сделка должна быть дополнена документом, подтверждающим постановку объекта на кадастровый учет, а также свидетельством права собственности. Необходимо будет составить и акт приема-передачи.

    Сроки соглашения

    Договор может быть заключен на следующие сроки:

    • До одного года.
    • На год и более.
    • Без четких временных ограничений.

    Расторжение

    Прервать договор можно в таких случаях:

    1. Окончание срока соглашения. В случае же бессрочной сделки одна из сторон в любое время может принять решение о прекращении отношений.
    2. По инициативе владельца. Когда ссудополучатель не исполняет свои обещания относительно содержания недвижимости, ссудодатель может инициировать разбирательство и принудить его освободить помещение.
    3. По желанию пользователя. Например, в случае обнаружения неоговоренных ранее недостатков недвижимости.
    4. По обоюдному согласию контрагентов.

    Таким образом, несмотря на упрощённый вид сделки ввиду отсутствия положений об арендной плате, данный вид соглашения имеет ряд иных особенностей и, во избежание разбирательств со стороны контролирующих инстанций, должен быть юридически грамотно составлен.

  • Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector