Когда заключается договор коммерческого найма?
Sbertimekpk.ru

Финансовый портал

Когда заключается договор коммерческого найма?

Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения

Договор найма жилья – это вид арендного соглашения, коммерческого или социального характера, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю).

В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться на бесплатной основе, либо на платной.

В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о таком найме жилплощади пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что такое договор коммерческого найма жилья?

Что такое коммерческий наем жилого помещения?

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное соглашение, обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор.

Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе.

Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:

  • частные лица (обычные граждане);
  • юридические лица (организации, индивидуальные предприниматели);
  • муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
  • непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в жилья или уполномоченного, не являющиеся при этом владельцем квадратных метров.

Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок процедуры и обязанности его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно.

В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

  • Гражданский Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
  • Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
  • Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Коммерческий найм жилья – не столь сложная процедура в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах.

Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы описанного найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

  • Сдавать жилье по такому договору имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое помещение) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
  • Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что таким договорам муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
  • Срок найма жилья на коммерческой основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
  • Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
  • Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
  • Заключать соглашение необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен. Он имеет свободную форму. В таком договоре важно указать все условия предоставления жилплощади в найм, права и обязанности его сторон.
  • Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого найма жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

  • обязательное соблюдение всех условий договора;
  • обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение.

Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные права и обязанности каждой стороны договора.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

  • передача предмета договора (сдаваемой жилплощади) нанимателю в пользование на некоторый срок;
  • осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
  • организация капитального ремонта сдаваемой жилплощади, если иной порядок не предусмотрен договором;
  • обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
  • предоставление за некоторую плату необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

  • пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
  • сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
  • своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и коммунальные услуги);
  • осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

  • вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное жилье с согласия наймодателя;
  • осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
  • проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
  • вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

Понятие и суть коммерческого найма жилья: что это такое? Правила заключения и расторжения договора

Жилое помещение может быть передано собственником в пользование другим лицам, на условиях заключенного договора. Одним из видов таких сделок является коммерческий наем жилья. Он несколько отличается от других видов сделок с недвижимостью. Процедура передачи помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Что такое коммерческий найм жилья: понятие, суть

Коммерческий найм представляет собой один из видов сделок с имуществом, суть которой заключается во временной передаче жилого помещения собственником третьим лицам. Сделка является возмездной (бывает ли безвозмездная аренда?). То есть пользователь обязан будет внести оплату в размере и на условиях, определенных договором.

Отличительные особенности этой сделки

Коммерческий найм схож с другими видами временной передачи жилья другим лицам, например, договор о найме социального или служебного жилья. Но он имеет ряд отличительных особенностей:

  • Статус пользователя. Он не обязательно должен входить в категорию, которая нуждается в улучшении жилищных условий. Быть нанимателем может любой.
  • Статус собственника. Лицо, которое сдает помещение в наем может не состоять в трудовых отношениях с пользователем (то есть быть нанимателем), либо являться государственным органом, занимающимся вопросами социального обслуживания населения.

Для заключения договора собственнику не нужно оформлять письменное решение, как, например, в случае с предоставлением социального жилья.

Кто может сдавать и снимать?

Быть нанимателем может любое дееспособное лицо. Если в процедуре будет принимать участие законный представитель, необходимо оформить доверенность, с указанием его круга полномочий. В качестве наймодателя жилья могут выступать:

  • физические лица;
  • индивидуальные предприниматели;
  • юридические лица;
  • муниципальные и федеральные органы власти.

Обязательным условием для наймодателя является право собственности на жилье.

Требования

Помещение, которое собственник передает пользователю должно соответствовать определенным требованиям. Прежде всего оно должно быть изолированным, то есть иметь свой отдельный вход. Пользователь должен иметь свободный доступ к местам общего пользования:

Помещение должно быть пригодным для проживания и иметь минимум оборудования для удовлетворения бытовых потребностей.

Как заключить договор?

Процедура совершения сделки такого характера состоит из нескольких этапов:

  • предварительные переговоры сторон, на которых обсуждаются условия будущего договора;
  • подготовка необходимых документов;
  • подписание соглашения.

Составление соглашения

Поскольку законодательством не утверждено отдельного НПА для договоров коммерческого найма жилья, стороны должны руководствоваться правилами главы 35 ГК РФ.

Правила

Договор заключается в письменной форме. При составлении необходимо учитывать все обязательные условия сделки. Договор составляется произвольно, поскольку законодательством стандартной формы не утверждено. Документ оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого из участников. Если соглашение будет регистрироваться в Росреестре, то необходимо подготовить третий заполненный экземпляр.

Существенные условия и их содержание

Договор должен содержать следующую информацию:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки – фамилия, имя, отчество, название, данные документов на основании которых действуют участники или их законные представители.
  3. Предмет договора. В этом разделе подробно описывается жилое помещение – адрес, площадь, этажность, количество комнат.
  4. Стоимость и порядок расчетов. Такую информацию можно оформить в виде отдельного приложения (графика внесения оплаты). Наниматель несет расходы и по оплате услуг ЖКХ.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок разрешения споров.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Срок заключения и продления

Собственник помещения обязан предложить пользователю заключить новое соглашение на тех же или других условиях, не позднее трех месяцев, до истечения срока прежнего договора. Если наймодатель уведомил пользователя о своем намерении расторгнуть договор, то он не сможет сдавать помещение другим лицам в течение одного года. В противном случае прежний наниматель вправе инициировать процедуру аннулирования такой сделки и возобновления прежнего соглашения.

Какие документы приложить?

Для заключения договора наниматель должен представить свой паспорт, и паспорта всех лиц, которые будут проживать в помещении. Их список прилагается к договору. Владельцу жилья потребуется представить:

  • паспорт, если он физическое лицо;
  • свидетельство о регистрации в качестве юридического лица, если жилье сдает компания;
  • свидетельство индивидуального предпринимателя, если собственником является ИП;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость или выписку из ЕГРН.

Допускается представление заверенных копий документов.

Плата

Порядок оплаты за жилье определяется условиями договора. Её размер может изменяться только по взаимному согласию сторон. Оплата производится путем зачисления денежных средств на расчетный счет собственника. В качестве подтверждения выступают банковские квитанции.

Закон допускает расчет наличными. В этом случае необходимо оформлять расписки о передаче денег. Последний вариант подходит для случая, когда помещение сдается на небольшой срок, например, на один месяц.

Порядок и последствия расторжения

Но для этого необходимо выполнить следующие условия:

  • получить согласие других лиц, проживающих с ним;
  • письменно уведомить собственника не позднее, чем за три месяца.

Допускается и судебное расторжение договора по инициативе собственника. Оно будет возможным в случае:

  • невнесения оплаты за жилье в течение полугода, а если срок договора не большой – более двух раз по истечении установленного срока платежа;
  • разрушения и порчи имущества нанимателем или другими лицами;
  • использования помещения не по назначению;
  • нарушения прав и законных интересов соседей.

О том, какие проблемы могут быть с квартирантами и как их решать, написано тут.

Суд может дать пользователю время для устранения нарушений. Такой срок не может превышать одного года. В судебном порядке любая из сторон сделки может аннулировать договор, если:

  • помещение стало непригодным для жилья;
  • находится в аварийном состоянии.

После расторжения договора наниматель и другие жильцы утрачивают свое право пользования недвижимостью и подлежат выселению.

Ограничения и ответственность при использовании жилья нанимателем

Коммерческий найм жилья не наделяет пользователя статусом собственника. Фактически наниматель может только проживать в помещении и пользоваться коммунальными услугами. Он не имеет права совершать каких-либо сделок с недвижимостью:

Статья 685 ГК РФ допускает передачу жилья в поднаем, с согласия собственника. Но в случаях с коммерческим наймом такое происходит редко.

Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?

Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.

Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.

Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Когда заключается договор коммерческого найма?

Договор коммерческого найма должен заключаться в тех случаях, когда владелец жилья хочет его сдать. Хотя практика сдачи квартир и очень распространена, часто при заключении такого договора совершаются ошибки. Разберемся, как их не допустить, и расскажем, что вообще из себя представляет этот вид договора.

Просто наем или коммерческий наем

Термин «договор коммерческого найма» в законе не упоминается. Соответствующая глава кодекса просто говорит о найме жилья вообще, не выделяя отдельно тот факт, что этот договор является коммерческим. Вдобавок слово «коммерческий» в российском праве обычно подразумевает, что как минимум одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность.

Тем не менее термин часто встречается в практике. Связано это с тем, что есть и другой вариант договора, по которому предоставляется жилое помещение, — договор социального найма. Вот как раз для того, чтобы разделять эти 2 вида договора, и потребовалось дополнительное определение «коммерческий». В конце концов, при коммерческом найме целью владельца квартиры является получение прибыли, а не обеспечение кого-то жильем.

Основные различия между коммерческим и социальным наймом:

  1. Владельцем жилья, сдаваемого в коммерческом порядке, может быть гражданин либо организация. В социальный же наем идет лишь государственное, муниципальное или ведомственное жилье.
    Скачать форму договора социального найма
  2. В коммерческом найме снимать жилье может кто угодно. В социальном — только гражданин, который в законном порядке включен в списки нуждающихся в жилье.
  3. Плата по социальному найму определяется на основании нормативных актов. В коммерческом же найме о размере платы за пользование жильем стороны договариваются сами, т. е. размер может быть любым.

Наем или аренда жилья

Также следует отличать договор коммерческого найма от договора аренды. Дело в том, что в аренду может быть передано и жилое помещение. Отличительными признаками здесь будут следующие:

Скачать форму договора аренды
  1. По найму передается жилье, по аренде — любая другая недвижимость. Таким образом, если сдается не квартира, комната или, скажем, коттедж, а склад, офис или гараж, заключаться должен именно договор аренды. Что именно относится к жилью, определяется правилами жилищного законодательства.
  2. Снимать квартиру по найму может только человек. Организации (например, снимающей жилье для своих сотрудников) придется в этом случае участвовать лишь в договоре аренды. Юридическое лицо в договоре найма может быть лишь наймодателем, то есть не снимать, а сдавать жилье.
  3. В наем жилье может сдаваться не более чем на 5 лет. Срок же действия договора аренды законом не определен. Более того, ГК РФ допускает даже аренду на неопределенный срок.

Также есть разница между договорами в правовом регулировании отношений. В частности:

  1. Договор коммерческого найма может быть расторгнут через суд лишь в том случае, если наниматель не платит за жилье более 6 месяцев (при краткосрочном найме — больше 2 раз подряд в установленные сроки). Аренда же вне зависимости от срока может быть расторгнута после 2 просрочек.
  2. Аренда может быть расторгнута по основаниям, предусмотренным самим договором. Наем же разорвать можно лишь в случаях, предусмотренных законом.

Нужно ли заключать договор найма

В принципе, если жилье сдается родственникам или хорошим знакомым, заключать официальный договор необязательно. Однако при этом нужно помнить, что обе стороны рискуют:

  • владелец жилья — тем, что жилец не заплатит и взыскать с него деньги уже не получится;
  • жилец — тем, что хозяин в любой момент сможет потребовать покинуть жилье и отстоять право проживать там дальше не удастся.

Именно для того, чтобы пресечь возможные споры и четко зафиксировать взаимные права и обязанности, и требуется заключать договор коммерческого найма.

Форма и содержание договора найма

Скачать форму договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма заключается только в письменном виде и не требует обращения к нотариусу. Бланк такого договора можно скачать на нашем сайте, а затем адаптировать под свою ситуацию. Для этого потребуется указать в нем следующую информацию:

  1. Данные о сторонах договора — наймодателе (владельце жилья) и нанимателе (жильце). Если вместе с нанимателем вселяются члены его семьи, их также нужно указать в договоре.
  2. Объект найма — как можно более точное и полное описание сдаваемого жилого помещения: адрес, площадь, кадастровый номер (не обязательно, но крайне желательно).
  3. Размер и периодичность оплаты по договору. Если периодичность и порядок оплаты не установлены договором, применяются не гражданские, а жилищные нормы — то есть постоплата раз в месяц, не позднее 10 числа.
  4. Срок действия. Если его не указать, автоматически будет считаться, что стороны заключили его на 5 лет.

Без этих сведений договор не может считаться заключенным. По желанию сторон можно также внести указание на то, обязан ли наниматель делать текущий ремонт, может ли он сдавать сам жилье в поднаем и т. д.

Скачать форму договора поднайма

Срок действия

Существует 2 вида договора коммерческого найма — краткосрочный (до года) и долгосрочный. Разница между ними заключается в следующем:

  1. Долгосрочные договоры необходимо регистрировать в Росреестре. Срок для подачи документов на регистрацию — не позднее месяца с того момента, как договор заключен.
  2. Когда истекает долгосрочный договор, наниматель вправе первым заключить новый договор на то же жилье. Лишь если он отказался, владелец вправе заключить договор с другим жильцом. При краткосрочном договоре такого преимущества у нанимателя нет.
  3. Если при краткосрочном договоре наниматель причиняет вред жилью, ему не дается времени на исправление нарушений — он может быть сразу выселен через суд.
  4. В краткосрочном договоре у нанимателя нет права ни сдавать жилье в поднаем, ни вселять других временных или постоянных жильцов. Если что-то из этого нанимателю потребуется, ему придется перезаключать договор на новых условиях.

Кто может проживать по договору

Как уже было сказано выше, по договору коммерческого найма вместе с лицом, заключившим этот договор, могут проживать члены его семьи или другие близкие лица. Они должны быть перечислены в договоре изначально, хотя могут вселяться и позднее. Для этого требуется:

  1. Согласие всех сторон договора (для несовершеннолетних, вселяющихся к родителям, согласие не требуется).
  2. Соответствие количества жильцов нормам площади жилья. Если на каждого в итоге будет приходиться меньше нормы, установленной в регионе, вселение не допускается. Опять-таки, это правило не касается детей.

Члены семьи и другие постоянные жильцы могут и сами стать стороной договора найма. Эту возможность допускают следующие случаи:

  1. Сонанимательство. Все жильцы заключают между собой договор о том, что солидарно отвечают по обязанностям нанимателя. То есть, например, долг по плате за жилье может быть взыскан как со всех разом, так и с любого из них по отдельности, после чего выплативший сам будет разбираться с остальными должниками. Согласия владельца жилья в этом случае не требуется, но он должен быть извещен о заключении такого договора.
  2. Замена лиц. С согласия владельца наниматель может быть заменен в договоре любым из постоянных жильцов, если тому уже исполнилось 18 лет.
  3. Смерть или отъезд нанимателя. Если лицо, подписавшее договор, так или иначе выбыло и больше в договоре не участвует, его место в договоре занимает кто-то из постоянных жильцов по их общей договоренности. Если же договоренности достигнуто не было, то по закону применяется правило о сонанимательстве.

Кроме того, с общего согласия всех проживающих и владельца помещения можно брать людей на временное проживание. Здесь помимо согласия требуется соблюдение следующих условий:

  1. В результате вселения новых лиц не должны нарушаться жилищные нормы (по минимальной площади).
  2. Вселение должно быть безвозмездным. В противном случае это будет уже договор поднайма — а он регулируется совсем другими нормами.
  3. Такого рода жильцы не должны проживать более полугода.

Временные жильцы в договоре коммерческого найма никак не участвуют, за все их действия отвечает только наниматель.

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения и его образец 2020 года

Любому физическому лицу присуще право снять жилое помещение для проживания. Наряду с этим оно обязано заключить договор коммерческого найма жилого помещения, что кардинально отличается от соглашения аренды. В зависимости от его владельца, гражданин может рассчитывать на жилищную площадь с заключением договора социального найма, либо коммерческого. Последний имеет место в случае владения упомянутым жильем частным собственником, либо муниципальным органом власти.

Что такое коммерческий найм жилья

Найм жилищного помещения представляется видом аренды, когда собственник, передает его во временное пользование индивидуальному лицу — нанимателю. Условия своеобразной аренды могут исходить из бесплатного пользования домом, квартирой, или на основании платного соглашения.

Законодательство не регламентирует специальными факторами договор коммерческого найма помещения, следовательно, порядок оформления происходит в произвольной форме. Конечно, это не значит, что все пускается на самотек. Каждая из сторон письменного соглашения — конкордата, прибегает к статьям Гражданского кодекса страны, где оговариваются правила найма жилищного фонда социального использования.

Данный систематизированный законодательный акт подразумевает под наймом, временное предоставление жилищной площади нанимателю, членам его семьи. Конкордат коммерческого найма жилого помещения имеет возмездный характер, что оговаривается статьями кодекса.

Данному виду аренды присущи следующие особенности:

  • наймодателем вправе выступать собственник строения, либо его нотариально заверенное уполномоченное лицо;
  • целевым назначением подобной категории правоотношений является эксплуатация недвижимости исключительно для проживания семьи, договор найма жилого помещения коммерческого использования не предусматривает;
  • нанимателем по соглашению данной категории может выступать лишь физическое индивидуальное лицо.

Последнее объясняется тем, что юридические лица, корпоративные клиенты имеют право брать на временное пользование недвижимость только на условиях аренды.

Право собственности, владения недвижимым имуществом предоставляет всю совокупность полномочий в распоряжении его владельца, включая, право оформления конкордата. Наниматель же лишен подобной возможности из-за отсутствия права на собственность, что обуславливается отсутствием возможности сдать квартиру третьим лицам.

Главное различие договора коммерческого найма жилья от социального состоит в том, что первый характеризуется возмездным основанием, что отсутствует при социальном контракте. Возмездная основа подразумевает оплату за проживание нанимателем по условиям коммерческого соглашения об аренде. Арендодателем по данному виду может выступать любое лицо на территории Российской Федерации обладающее правом собственности.

Таковыми субъектами могут выступать:

  • частные индивидуальные лица;
  • юридические лица различной формы собственности, частные предприниматели;
  • органы местного самоуправления.

Наймодателем так же имеет право выступать само государство, предоставившее необходимые полномочия конкретной организации.

Юридическая природа договора коммерческого найма

Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:

  • Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
  • Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
  • Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.

Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.

Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:

  • квартиры в одно или многоэтажном доме;
  • жилого отдельного дома;
  • отдельной комнаты квартиры.

Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.

Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.

По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:

  • сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
  • долгосрочной — до 5 лет.

Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.

Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами. Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к. он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.

Как составить договор: основные пункты и нюансы

Оформление отношений учитывает некоторые требования, установленные гражданским законодательством. К ним относится установление характеристики передаваемого объекта недвижимости, которые должны отвечать таким требованиям:

  • арендуемая площадь по условиям договора должна быть обособлена строительными конструкциями, оборудована самостоятельным выходом на улицу;
  • площадь строения должна быть пригодной для продолжительного проживания, соответствовать статьям жилищного законодательства;
  • передаваться в аренду может не только вся площадь жилья, но и изолированная отдельная его часть.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод, что объектом контракта подобного типа вправе быть частный дом, квартира, либо какая-то их часть, что определяется договором аренды жилого помещения. Причем, сколько стоит коммерческий найм жилья, так же оговаривается обеими сторонами.

Образец договора коммерческого найма

Для составления конкордата соблюдается письменная форма документа, который однако не является типовым, что не относит его к нотариальному заверению. Примерный его образец приводится ниже.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Документы для оформления

При оформлении соглашения, контрагентам надлежит иметь при себе следующие документы:

  • гражданские паспорта, либо иные удостоверения личности, свидетельства о рождении их детей;
  • свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, подтвержденное извлечением из государственного реестра;
  • конкордат найма, протокол приема-передачи жилой площади.

Обязательная регистрация долгосрочной аренды в Росреестре потребует наличия платежной ведомости об уплате государственной пошлины. Краткосрочные конкордаты регистрации не подлежат.

Использование жилья

Процесс проживания в арендованном помещении определен договором жилья, что обусловливает также соблюдение законодательства. Обратное может повлиять на досрочное расторжение конкордата с принудительным выселением. Основные обязанности, права нанимателя зафиксированы Гражданским кодексом, как то:

  • использовать объект недвижимости строго по прямому назначению — для проживания;
  • обеспечить надлежащее состояние арендуемой площади;
  • своевременно осуществлять платежи за использование помещения.

Не обходит стороной ограничение на строительные работы, перепланировку площади без разрешения арендатора. Однако контракт может иметь аренду с последующим выкупом, что оговаривается сторонами при его подписании.

Перечисление субъектов проживания дает последним легальное место регистрации, что пригодится для посещения миграционного ведомства. Отсутствие же регистрации повлечет за собой административную ответственность.

При надлежащем исполнении контрагентами своих обязанностей, законодательство предусматривает для арендатора преимущественное право продления конкордата о найме после прекращения срока его действия. Также можно выкупить квартиру по коммерческому найму, что обязано быть отражено настоящим конкордатом.

Расторжение договора

Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.

Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:

  • просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
  • умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.

Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.

Заключение

Заключить соглашение коммерческого найма жилья вправе каждый гражданин России. Договор может быть долгосрочным, срок действия которого определяется пятью годами, либо краткосрочным — до 12 месяцев. Надлежащий уход за жилой площадью, отсутствие притязаний сторон может привести к продлению письменной договоренности. Предусмотрев конкордатом выкуп квартиры коммерческого найма, наниматель вправе рассчитывать на ее приобретение.

Важно! На сайте работает юрист, чтобы избежать проблем с арендой и составлением договора, просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме. Мы обязательно поможем.

Ждем вопросы и вашу оценку поста.

Как сдать жилье в коммерческий наем

Арен­да на недви­жи­мость под­ра­зу­ме­ва­ет раз­лич­ные цели. Арен­до­да­тель обыч­но сда­ет поме­ще­ние граж­дан­ским лицам (и физи­че­ским, и юри­ди­че­ским):

  • для вре­мен­но­го про­жи­ва­ния;
  • для исполь­зо­ва­ния в иных целях (офис, ком­мер­че­ская дея­тель­ность, склад­ское поме­ще­ние).

При этом заклю­ча­ет­ся дого­вор на арен­ду, ого­ва­ри­ва­ю­щий в пер­вых пунк­тах, будет ли исполь­зо­вать­ся поме­ще­ние для про­жи­ва­ния или как нежи­лое.

Одна­ко если жилое поме­ще­ние сда­ет­ся исклю­чи­тель­но для про­жи­ва­ния, порой целе­со­об­раз­но заклю­чать согла­ше­ние о най­ме жило­го поме­ще­ния. Есть три типа дого­во­ров о най­ме:

Как и для чего заклю­ча­ет­ся дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма?

Общие требования к договору коммерческого найма

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма легаль­но дает пра­во най­мо­да­те­лю извле­кать при­быль из недви­жи­мо­сти путем сда­чи ее в под­на­ем. Таким обра­зом его мож­но заклю­чать как с граж­дан­ским, так и с юри­ди­че­ским лицом, кото­рое наме­ре­но исполь­зо­вать поме­ще­ние толь­ко для про­жи­ва­ния.

Пред­ме­том явля­ет­ся изо­ли­ро­ван­ное жилое поме­ще­ние, отве­ча­ю­щим всем тре­бо­ва­ни­ям:

  • стро­и­тель­ным стан­дар­там;
  • про­ти­во­по­жар­ным и сани­тар­но-гиги­е­ни­че­ским нор­мам;
  • обя­за­тель­ной реги­стра­ции в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы все­гда сда­ва­ли свою квар­ти­ру исклю­чи­тель­но семьям или сту­ден­там по дого­во­ру арен­ды, и даль­ше так соби­ра­е­тесь делать, то вол­но­вать­ся вам не о чем. Но если вы нюхом чуе­те, что чело­век, кото­ро­му вы сда­е­те свое жилье, не обыч­ный семья­нин, а в нем явно пред­при­ни­ма­тель­ская жил­ка, или за его спи­ной незри­мо мая­чит целая бри­га­да гастар­бай­те­ров, то луч­ше сра­зу офор­мить дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма.

Конеч­но, если нани­ма­тель сра­зу при­зна­ет­ся вам, что наме­рен сда­вать вашу квар­ти­ру посу­точ­но, то про­ще заклю­чить дого­вор на арен­ду, с пра­вом арен­да­то­ра на суб­арен­ду, то есть на повтор­ную сда­чу.

Отличия договора коммерческого найма

  1. В отли­чие от бес­сроч­но­го дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма, ком­мер­че­ский найм явля­ет­ся сроч­ным:
    • крат­ко­сроч­ным, если заклю­ча­ет­ся сро­ком на год;
    • дол­го­сроч­ным – на один-пять лет.
  2. Преду­смат­ри­ва­ет­ся воз­мож­ность про­жи­ва­ния и поль­зо­ва­ния поме­ще­ни­ем не толь­ко нани­ма­те­лю, но любым дру­гим лицам, в отли­чие от соци­аль­но­го най­ма, кото­рый раз­ре­ша­ет про­жи­ва­ние толь­ко чле­нам семьи нани­ма­те­ля.
  3. Пла­та по ком­мер­че­ско­му най­му не нор­ми­ру­ет­ся, как в соци­аль­ном: она уста­нав­ли­ва­ет­ся по согла­сию сто­рон.
  4. Аренд­ная пла­та при ком­мер­че­ском най­ме выгод­ней для арен­до­да­те­ля, чем при обыч­ной арен­де, так как вы може­те сра­зу согла­со­вать с нани­ма­те­лем:
    • зави­си­мость опла­ты от коли­че­ства про­жи­ва­ю­щих в квар­ти­ре чело­век;
    • воз­мож­ность изме­нять сум­му опла­ты, в свя­зи с изме­нив­ши­ми­ся усло­ви­я­ми.

Одна­ко менять аренд­ную пла­ту в одно­сто­рон­нем поряд­ке вы все рав­но не смо­же­те.

Сонаниматели при коммерческом найме

  • Нани­ма­те­лем по ком­мер­че­ско­му най­му может быть любое граж­дан­ское лицо или груп­па лиц (допу­стим, груп­па мигран­тов без «насяль­ни­ка» реши­ла снять квар­ти­ру).
  • Если дого­вор заклю­ча­ет­ся груп­пой лиц, то все они раз­де­ля­ют как пра­ва, так и обя­зан­но­сти на осно­ва­нии соли­дар­ной ответ­ствен­но­сти (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
  • Все сона­ни­ма­те­ли долж­ны быть ука­за­ны в доку­мен­те.
  • Тре­бо­вать выпол­не­ния этих обя­за­тельств, напри­мер, по опла­те, высе­ле­нию в срок, воз­ме­ще­ния мате­ри­аль­но­го ущер­ба и т.д., най­мо­да­тель может с каж­до­го сони­ма­те­ля.

С одной сто­ро­ны, про­ще, когда есть с кого спро­сить и все «на уче­те», а с дру­гой — слож­нее вести дела не с одним, а с несколь­ки­ми сона­ни­ма­те­ля­ми.

Ответственность нанимателя

Нани­ма­тель при состав­ле­нии дого­во­ра на ком­мер­че­скую арен­ду ука­зы­ва­ет всех лиц, кото­рые все­ля­ют­ся в поме­ще­ние вме­сте с ним и будут посто­ян­но про­жи­вать.

Эта кате­го­рия жиль­цов не несет ника­ких обя­за­тельств, хотя поль­зу­ет­ся таки­ми же пра­ва­ми, как и нани­ма­тель, кро­ме ком­мер­че­ско­го исполь­зо­ва­ния поме­ще­ния.

Вся ответ­ствен­ность по дого­во­ру ком­мер­че­ско­го най­ма и за про­жи­ва­ю­щих сов­мест­но с нани­ма­те­лем граж­дан цели­ком лежит на нани­ма­те­ле (ст. 677 ГК РФ).

Права нанимателя

  1. На осно­ва­нии ст. 664 нани­ма­тель поль­зу­ют­ся пре­иму­ще­ством при про­лон­га­ции дого­во­ра:
    • Най­мо­да­тель за 3 меся­ца до исте­че­ния сро­ка дей­ствия дол­жен пре­ду­пре­дить нани­ма­те­ля о необ­хо­ди­мо­сти про­дле­ния или о сво­ем реше­нии не про­дле­вать согла­ше­ние.
    • Если пре­ду­пре­жде­ния не посту­па­ет, дого­вор авто­ма­ти­че­ски про­дле­ва­ет­ся.
    • Если най­мо­да­тель отка­зал­ся от про­дле­ния, сослав­шись, что более не наме­рен сда­вать поме­ще­ние в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окон­ча­ния сро­ка преж­не­го дого­во­ра, дру­го­му лицу, преж­ний нани­ма­тель име­ет пра­во, на осно­ва­нии ст. 684 ГК РФ, предъ­явить пре­тен­зии, тре­буя либо при­зна­ния ново­го дого­во­ра недей­стви­тель­ным, либо воз­ме­ще­ния убыт­ков.
  2. При про­дле­нии согла­ше­ния на ста­рых или новых усло­ви­ях нани­ма­тель не впра­ве само­воль­но изме­нять коли­че­ство про­жи­ва­ю­щих с ним лиц или тре­бо­вать тако­го изме­не­ния.

Временные жильцы и поднаниматели

  • Нани­ма­те­лю по дого­во­ру раз­ре­ше­но под­се­лять в тече­ние сро­ка най­ма дру­гих лиц — вре­мен­ных жиль­цов или под­на­ни­ма­те­лей.
  • Для все­ле­ния их не тре­бу­ет­ся раз­ре­ше­ния най­мо­да­те­ля, одна­ко нуж­но согла­сие всех посто­ян­ных жиль­цов, все­лив­ших­ся вме­сте с нани­ма­те­лем.
  • Нани­ма­тель дол­жен изве­стить най­мо­да­те­ля о появив­ших­ся у него новых жиль­цах.

Права и обязанности временных жильцов

  • Вре­мен­ные жиль­цы (напри­мер, это могут быть род­ствен­ни­ки или чле­ны бри­га­ды) живут без­воз­мезд­но, то есть бес­плат­но.
  • Часть поме­ще­ния в лич­ное поль­зо­ва­ние им не выде­ля­ет­ся.
  • Срок про­жи­ва­ния либо согла­со­ван, либо не опре­де­лен.
  • При неуста­нов­лен­ном сро­ке про­жи­ва­ния вре­мен­ный жилец дол­жен поки­нуть поме­ще­ние в тече­ние семи дней после изве­ще­ния его об этом нани­ма­те­лем.

Права и обязанности поднанимателей

Под­на­ни­ма­те­лем назы­ва­ет­ся лицо, полу­чив­шее пра­во воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния части поме­ще­ния, путем заклю­че­ния дого­во­ра о под­най­ме с нани­ма­те­лем.

  • Пол­ным пра­во поль­зо­ва­те­ля под­на­ни­ма­тель не обла­да­ет, и всю ответ­ствен­ность за его дей­ствия несет нани­ма­тель.
  • Дого­вор под­най­ма заклю­ча­ет­ся по пра­ви­лам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблю­де­нии нор­мы пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка (не менее 12 м 2 , ст. 38 ЖК)
  • Усло­вия про­жи­ва­ния (сро­ки и опла­та) уста­нав­ли­ва­ют­ся нани­ма­те­лем, при этом срок не может пре­вы­шать тот, на кото­рый был заклю­чен ком­мер­че­ский найм.
  • Пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом про­дле­ния дого­во­ра под­на­ни­ма­тель не обла­да­ет:
    • По исте­че­нию сро­ка под­най­ма его могут высе­лить без объ­яс­не­ния при­чин и взять дру­го­го жиль­ца.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основ­ные усло­вия рас­тор­же­ния опре­де­ля­ют­ся ст. 687 ГК РФ:

  • Дого­вор может быть рас­торг­нут по обо­юд­ной ини­ци­а­ти­ве сто­рон, при­чем если она исхо­дит от нани­ма­те­ля, он дол­жен зару­чить­ся согла­си­ем всех посто­ян­но про­жи­ва­ю­щих и пись­мен­но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля за три меся­ца.
  • Преж­де­вре­мен­ное рас­тор­же­ние дого­во­ра про­ис­хо­дит в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:
    • невне­се­ние аренд­ной пла­ты более 6 меся­цев (если в доку­мен­те не ука­за­но дру­гое).
    • пор­ча иму­ще­ства;
    • несо­блю­де­ние над­ле­жа­ще­го сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го состо­я­ния;
    • исполь­зо­ва­ние жилья не по назна­че­нию (напри­мер, пере­обо­ру­до­ва­ли в мас­саж­ный салон или склад­ское поме­ще­ние);
    • нару­ше­ние прав сосе­дей (шум, скан­да­лы, гром­кая музы­ка и т.д.).

Риски для наймодателя

Поми­мо раз­бо­рок с недо­воль­ны­ми сосе­дя­ми, при сда­че жилья по ком­мер­че­ско­му най­му неиз­беж­но воз­ни­ка­ют про­бле­мы:

  1. Посто­ян­ная сме­на соста­ва – одни при­ез­жа­ют, дру­гие уез­жа­ют. Отсю­да повы­шен­ный риск изно­са и пор­чи иму­ще­ства.
  2. Труд­но­сти с рас­тор­же­ни­ем дого­во­ра:
    • если хотя бы одно посто­ян­ное лицо, про­жи­ва­ю­щее с нани­ма­те­лем, кото­рый доб­ро­воль­но решил рас­торг­нуть согла­ше­ние, зака­приз­ни­ча­ет и решит остать­ся, дого­вор оста­нет­ся в силе.
  3. Лояль­ность и тер­пи­мость суда к нани­ма­те­лю:
    • Ему дает­ся льгот­ный срок, один год, для «реа­би­ли­та­ции» (пога­ше­ния дол­га, воз­ме­ще­ние пор­чи иму­ще­ства, ремон­та и т.д.).
    • Если жилец не испра­вит­ся, повтор­ный суд выно­сит реше­ние о рас­тор­же­нии дого­во­ра.
    • Нани­ма­тель может обра­тить­ся с прось­бой отсро­чить испол­не­ние при­го­во­ра еще на год.

Полу­ча­ет­ся рас­тор­же­ние дого­во­ра и высе­ле­ние зай­мет мини­мум два года.

Впро­чем, это труд­но­сти прак­ти­че­ски любо­го дого­во­ра об арен­де или най­ме.

Видео: Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма.

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма с пере­да­точ­ным актом (опись иму­ще­ства).
Ска­чать дого­вор.

Читать еще:  Крепление фальцевой кровли к обрешетке
Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector