Налог на имущество при продаже недвижимости судебный спор

Снос недвижимости и налог на имущество

Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Комментарий к Определению ВС РФ от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064.

Объектами обложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (напомним, с 1 января 2019 года – только недвижимое имущество), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1, 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).

При этом согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрация объектов недвижимости в ЕГРН осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ).

Из Письма ФНС России от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ следует, что запись в ЕГРН об объекте имущества имеет определяющее значение для квалификации вида объектов имущества в качестве недвижимости и, как следствие, для решения вопроса о порядке налогообложения этого объекта (см. также Письмо ФНС России от 02.08.2018 № БС-4-21/14968@).

Между тем на практике иногда случаются ситуации, когда этот критерий не работает. Показательным примером в данном случае является спор по делу № А40-154449/2017, который был рассмотрен арбитрами Московского округа (Постановление от 28.04.2018 № Ф05-5266/2018). Причиной данного спора стали следующие обстоятельства.

Компании на праве собственности принадлежал объект недвижимости, включенный Постановлением Правительства г. Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база на 2015 год определялась как их кадастровая стоимость. Спорный объект в отчетном периоде 2015 года был снесен, что подтверждает соответствующий акт обследования от 15.04.2015. Вместе с тем запись о прекращении права собственности на этот объект в связи с его ликвидацией в ЕГРН была внесена лишь 24.09.2015.

Налоговики, исходя из наличия зарегистрированного права собственности на спорное здание (подтверждено сведениями из ЕГРН), доначислили компании налог на имущество за девять месяцев 2015 года (в размере более 3 млн руб.).

К сведению: кстати, аналогичный подход к исчислению налога на имущество физических лиц в отношении квартиры в снесенном доме специалисты ФНС продемонстрировали в Письме от 03.04.2018 № БС-4-21/6276@. В нем налоговики указали, что только поступление сведений в налоговый орган о снятии дома с кадастрового учета является основанием прекращения взимания налога. Тогда как информация о сносе многоквартирного дома, представленная заинтересованным лицом (в частности, Департаментом городского имущества города и ГБУ БТИ), по мнению ведомства, не может рассматриваться в качестве достаточного основания для прекращения начисления налога в отношении расположенных в таком доме жилых помещений, актуальные сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Минфин в Письме от 11.07.2018 № 03-05-06-01/48273 также считает, что исчисление налога на имущество физических лиц в отношении квартир, расположенных в многоквартирном доме, подлежащем сносу, производится до внесения в ЕГРН сведений о прекращении прав собственности на такие квартиры.

Но вернемся к комментируемому документу.

Компания, не согласившись с доначисленной суммой налога, обратилась в суд.

К сведению: по мнению компании, доначисление налога неправомерно, поскольку фактический снос (разрушение) здания свидетельствует о выбытии основного средства (имущества, признаваемого объектом налогообложения) и, как следствие, об отсутствии оснований для доначисления налога на имущество. Ведь ст. 374 НК РФ предусмотрено, что объектом налогообложения для российских организаций признается в том числе недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основного средства в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Безусловно, в вышеизложенной позиции налогоплательщика есть определенный резон. Ведь странно, согласитесь, платить налог на имущество по объекту налогообложения, который физически не существует. Это противоречит основному принципу налогообложения (ст. 17 НК РФ) и специальным правилам, установленным гл. 30 НК РФ. Хотя, с другой стороны, что помешало налогоплательщику своевременно подать сведения в ЕГРН о ликвидации спорного объекта?

Тем не менее судебные инстанции не вняли этому доводу налогоплательщика. Руководствуясь положениями Налогового кодекса (ст. 374, 378.2 и 382 НК РФ), Гражданского кодекса (ст. 131 и 235 ГК РФ), а также нормами Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ) и Закона № 218-ФЗ, арбитры указали, что в отношении недвижимого имущества, поименованного в п. 1 ст. 378.2 НК РФ, допустимыми для исчисления налога на имущество признаются только сведения ЕГРН, поскольку:

п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей в 2015 году) установлен заявительный порядок государственной регистрации прав;

регистрация прав в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, осуществляется в соответствии с п. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ по заявлению собственника таких объектов недвижимости.

В результате арбитры (Постановление АС МО № Ф05-5266/2018) признали правомерным доначисление налога на имущество.

К сведению. Позиция судов: в отношении объекта недвижимости правила признания его объектом налогообложения (наличие зарегистрированных прав) и объектом бухгалтерского учета (несоответствие понятию «актив») различаются. Поэтому налог на имущество по спорному объекту в 2015 году должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости до момента регистрации прекращения права собственности и снятия с государственного кадастрового учета объекта.

Проиграв спор в кассации, компания пошла дальше и обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд, где она настаивала на том, что фактический снос (разрушение) здания свидетельствует о выбытии основного средства (имущества, признаваемого объектом налогообложения) и, следовательно, об отсутствии оснований для доначисления налога на имущество организаций. В обоснование она привела следующие доводы:

плательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения (ст. 373 НК РФ);

ст. 374 НК РФ предусмотрено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета;

положения ст. 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, иное не устанавливают.

Признав эти доводы компании убедительными, судья Верховного Суда передал дело № А40-154449/2017 на пересмотр в Судебную коллегию (Определение от 26.07.2018 № 305-КГ18-9064).

Высшие арбитры, в свою очередь, в Определении от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064 отменили все судебные акты и приняли решение в пользу компании, указав в качестве обоснования следующие доводы:

согласно ст. 373 НК РФ плательщиками налога являются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения. Соответственно, если у организации нет имущества, то и объекта налогообложения у нее тоже нет. Однако суды не приняли во внимание, что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи;

в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объекта основных средств. Значит, снятое с баланса здание не может быть объектом налогообложения. Но суды не учли, что объектами основных средств являются исключительно реально существующие объекты, способные приносить экономические выгоды его владельцу.

Примечательно, что днем ранее Определением от 19.09.2018 № 305-КГ18-12600 по делу № А40-154450/2017 судья Верховного Суда передал на пересмотр дело о доначислении налога все той же компании, но за полугодие 2015 года. Каким будет окончательный вердикт по данному спору с учетом комментируемого судебного акта, полагаем, можно предугадать уже сейчас, причем с большой долей вероятности.

В завершение добавим, что ФНС довольно быстро среагировала на решение, принятое Судебной коллегией Верховного Суда в Определении № 305-КГ18-9064, – Письмом от 24.09.2018 № БС-4-21/18577@ она направила это определение территориальным налоговикам для использования в работе. Что, впрочем, объяснимо, поскольку правовая позиция, изложенная в нем, окажет влияние на исчисление другого налога – налога на имущество физических лиц.

Налог на имущество при продаже недвижимости – судебный спор

Разберем ситуацию, которая привела организацию и налоговые органы к судебному разбирательству. Компания осуществила передачу объекта недвижимости покупателю в последний день отчетного периода, что не освобождало ее от уплаты налога на имущество организаций, но фирма думала иначе. Давайте выясним, почему налог на имущество при продаже недвижимости уплачивается даже в случае передачи проданной недвижимости покупателю в последний день расчетного периода.

Основание жалобы – налог на имущество при продаже недвижимости

Юридическое лицо подает иск с требованием обязать налоговую службу исключить необоснованно доначисленный налог на имущество организаций и пени из карточки лицевого счета налогоплательщика. Суд в требовании отказал, после чего организацией была подана кассационная жалоба.

Позиция налогоплательщика – налог на имущество при продаже недвижимости

Произвести расчет и уплатить в бюджет имущественный налог за полугодие невозможно по той причине, что спорное имущество выбыло из владения организации 30 июня, а потому информация о его среднесписочной стоимости отсутствовала на 1 июля.

★ Книга-бестселлер “Бухучет с нуля” для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Позиция налоговой инспекции – налог на имущество при продаже недвижимости

Даже если спорное имущество было передано покупателю до истечения отчетного периода, а именно по состоянию на последний его день, выбытие объекта из владения ООО не служит основанием для неуплаты имущественного налога за полугодие.

Решение суда – налог на имущество при продаже недвижимости

Налогоплательщик продал имущество ООО и передал проданный объект недвижимости покупателю в последний день отчетного периода (30 июня). Поскольку это был последний день отчетного периода, юридическое лицо решило, что, поскольку объект недвижимости выбыл из владения компании, налог на имущество за полугодие уплачивать не требуется. Налоговая инспекция доначислила налог и пени за несвоевременную его уплату.

Юридическое лицо обратилось в арбитражный суд, полагая, что его права как представителя предпринимательской деятельности были нарушены. Суды первой и апелляционной инстанции приняли сторону ИФНС и отказали в удовлетворении исковых требований юридическому лицу. Разъяснения судов были следующими:

1. Налогооблагаемая база по имущественному налогу исчисляется как среднегодовая стоимость имущества (объекта налогообложения), согласно ст. 375 НК РФ. Такое имущество должно быть учтено по его остаточной стоимости.
2. Налоговая база определяется в соответствии с указаниями гл. 30 НК РФ налогоплательщиком самостоятельно (ст. 376 НК РФ).
3. Согласно ст. 376 НК РФ, чтобы определить стоимость объекта налогообложения имущественного налога за отчетный период нужно найти частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на первое число каждого месяца отчетного периода и первое число месяца, который следует за отчетным периодом, на число месяцев в отчетном периоде, увеличенное на 1. Чтобы определить среднегодовую стоимость недвижимости во владении ООО, которое подлежит обложению имущественным налогом, за налоговый период, нужно найти частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости недвижимости на первое число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на 1.
4. При определении средней стоимости имущества необходимо учитывать общее число месяцев в календарном году и в соответствующем отчетном периоде (квартале, полугодии, 9 месяцах календарного года), поскольку налогооблагаемой базой по имущественному налогу является среднегодовая стоимость имущества ООО.
5. Продажа недвижимости относится к случаям выбытия объекта ОС из владения ООО. Соответственно, продавец фиксирует выбытие, покупатель – приобретение ОС в момент фактической передачи имущества покупателю (на дату, когда такое имущество перестает использоваться в деятельности продавца).
6. Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148, оформление свидетельства о праве собственности на купленное имущество не оказывает влияния на определение момента учета недвижимости в качестве ОС и признания покупателя налогоплательщиком.
7. Спорное имущество передано покупателю 30 июня, согласно акту приема-передачи и договору купли-продажи. Право собственности перешло покупателю 6 июля.
8. Покупатель отразил стоимость недвижимости в расчете по авансовому платежу по налогу на имущество за 9 месяцев с 1 июля.
9. У налогоплательщика (продавца) имеется обязанность по расчету и уплате имущественного налога за полугодие.

Законодательные акты по теме

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.05.2020 № Ф09-1572/18 по делу № А60-40958/2017

Решение, согласно которому налог на имущество при продаже недвижимости необходимо уплачивать, даже если на последний день отчетного периода имущество было отчуждено

Типичные ошибки

Ошибка: Организация, имущество которой выбыло из владения в течение отчетного периода по имущественному налогу, не уплачивает налог на имущество.

Комментарий: Даже в том случае, если имущество списано с баланса, необходимо уплатить имущественный налог за время владения данным имуществом, за которое налог еще не был уплачен ранее.

Ответы на распространенные вопросы про налог на имущество при продаже недвижимости

Вопрос №1: Может ли в рассматриваемом случае налогоплательщик представить декларацию по налогу на имущество сразу за год, а не за полугодие? На том основании, что имущество выбыло их владения ООО?

Ответ: Да, такое право появилось у налогоплательщика по окончании месяца, в котором объект налогообложения был списан с баланса.

Вопрос №2: Как бухгалтеру в рассматриваемом случае отображать остаточную стоимость облагаемого объекта на даты, когда имущества уже не было на балансе?

Ответ: Остаточная стоимость должна быть отражена как нулевая.

Налог на имущество при продаже недвижимости судебный спор

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 31 мая 2017 г. N 18-КГ17-40 Суд отказал в удовлетворении требования о взыскании с ответчика недоимки по налогу на доходы физических лиц, поскольку не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами при продаже квартиры, находившейся в их собственности три года и более

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Зинченко И.Н.,

судей Калининой Л.А. и Горчаковой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе Бойченко Н.Д. на решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 8 февраля 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2016 г. по административному делу по административному исковому заявлению Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 1 по Магаданской области о взыскании с Бойченко Н.Д. недоимки по налогу на доходы физических лиц за 2013 г. и пеней в общей сумме 104 390,82 руб.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Калининой Л.А., объяснения представителя Бойченко Н.Д. – Шумакова Д.И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителей Межрайонной ИНФС России N 1 по Магаданской области Матвиенко А.А. и Юдина С.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 1 по Магаданской области обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, указав, что Бойченко Н.Д. не уплатила 97 500 руб. налога на доходы физических лиц с суммы, полученной от продажи квартиры, находившейся в собственности ответчика менее трёх лет, расположенной по адресу: г. . В связи с несвоевременной уплатой указанной суммы налога инспекцией начислены 6890,82 руб. пеней за период с 17 июля 2012 г. по 29 марта 2015 г. и направлено требование от 1 апреля 2015 г. N 13945 об уплате недоимки и пеней.

Определением Магаданского городского суда Магаданской области от 26 ноября 2015 г. административное дело передано по подсудности в Октябрьский районный суд г. Краснодара.

Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 8 февраля 2016 г. административное исковое заявление налоговой инспекции удовлетворено, с Бойченко Н.Д. взыскано 97 500 руб. недоимки по налогу на доходы физических лиц и 6890,82 руб. пеней.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2016 г. решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 8 февраля 2016 г. оставлено без изменения.

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 4 октября 2016 г. Бойченко Н.Д. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Бойченко Н.Д. просит судебные акты отменить и принять по административному делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 1 по Магаданской области требований.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 3 апреля 2017 года кассационная жалоба с административным делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке в силу статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие существенные нарушения норм материального права при рассмотрении и разрешении настоящего административного дела допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Удовлетворяя административный иск налоговой инспекции, суды, руководствуясь положениями Налогового кодекса Российской Федерации, исходили из правильности расчёта общей суммы задолженности и необходимости уплаты налога на доходы, полученные Бойченко Н.Д. от продажи квартиры по договору купли-продажи, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу 4 февраля 2013 г.

Вместе с тем налоговая инспекция и суды не учли, что квартира, расположенная по адресу: . приобретена Бойченко Н.Д. на основании договора купли-продажи от 4 сентября 1997 г. удостоверенного нотариусом Магаданского городского нотариального округа Тимуш В.С. и зарегистрированного в бюро технической инвентаризации г. Магадана 11 сентября 1997 г., запись в реестровой книге . инвентарное дело N . (л.д. 79-80, 83).

Указанный договор заключён Бойченко Н.Д. до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а поэтому при регистрации данного договора применялся действующий на тот период порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (статья 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).

В соответствии со статьёй 239 Гражданского кодекса РСФСР, устанавливавшей такой порядок, договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном посёлке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. При этом на основании Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных посёлках РСФСР, утверждённой приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 г. N 83, в целях учёта принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных посёлках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе, жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности (пункт “г” § 1).

В силу пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Таким образом, договор купли-продажи от 4 сентября 1997 г. оформлен в соответствии с положениями законодательства, действовавшего на момент его заключения, право собственности Бойченко Н.Д. на спорную квартиру возникло с момента регистрации в бюро технической инвентаризации, и, следовательно, на момент заключения договора купли-продажи, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу 4 февраля 2013 г., данная квартира находилась в собственности у Бойченко Н.Д. более трех лет, в связи с чем доход, полученный от её реализации, не подлежит налогообложению.

Сам по себе факт получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в 2010 году при условии приобретения объекта недвижимости и регистрации прав на него в установленном законом порядке в 1997 году, не свидетельствует о том, что Бойченко Н.Д. владела квартирой менее трёх лет, в том числе и в целях применения налогового законодательства.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” прямо определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой названным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу названного закона, является юридически действительной.

При таких данных Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 8 февраля 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2016 г. подлежащими отмене, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 1 по Магаданской области.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, определила:

решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 8 февраля 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2016 г. отменить.

Принять по административному делу новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 1 по Магаданской области о взыскании с Бойченко Н.Д. недоимки по налогу на доходы физических лиц за 2013 г. и пеней в общей сумме 104 390,82 руб. отказать.

Председательствующий

Зинченко И.Н.

Судьи

Калинина Л.А.

Горчакова Е.В.

Обзор документа

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ решила, что на момент продажи (2013 г.) квартира находилась в собственности физлица более 3 лет. Поэтому в силу действовавшей в тот период редакции НК РФ доходы от ее продажи освобождаются от НДФЛ.

Квартира была приобретена по договору купли-продажи, заключенному в 1997 г. Тогда Закон о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней еще не был введен в действие.

С учетом этого право собственности на квартиру возникло с момента регистрации в БТИ (в 1997 г.).

При условии приобретения квартиры и регистрации прав на нее в установленном законом порядке в 1997 г. получение в 2010 г. свидетельства о госрегистрации права собственности не означает, что физлицо владело недвижимостью менее 3 лет.

ВС напомнил, когда доход от продажи имущества считается полученным в рамках предпринимательства

6 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 308-КГ17-14457, которым направил на новое рассмотрение дело, в котором суды трех инстанций сочли правомерным доначисление налоговым органом предпринимателю налога с дохода от реализации нежилого помещения, не использовавшегося в предпринимательской деятельности.

Как следует из решения ВС, индивидуальный предприниматель, занимающийся оптовой торговлей мебелью и плативший налоги по упрощенной системе налогообложения, получал дополнительный доход от сдачи в аренду нежилого помещения, принадлежавшего лично ему. В 2014 г. недвижимость была продана и с дохода от ее продажи предприниматель уплатил НДФЛ.

В ходе проведения камеральной налоговой проверки за 2014 г. налоговая инспекция пришла к выводу, что доход, полученный от реализации нежилого помещения, является доходом от предпринимательской деятельности и должен учитываться при исчислении налога, подлежащего уплате за этот период. По результатам проверки инспекция доначислила предпринимателю единый налог по УСН, пени и штрафы в соответствии с п. 1 ст. 122 НК РФ. Решением вышестоящего налогового органа решение инспекции оставлено без изменения, апелляционная жалоба предпринимателя – без удовлетворения.

Суды трех инстанцией поддержали позицию налогового органа. Основываясь на положениях ст. 249, 346.12, 346.14, 346.15 НК РФ, они пришли к выводу, что доход, полученный предпринимателем от продажи нежилого помещения, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН, предусмотренной гл. 26.2 НК РФ. Суды сочли, что предприниматель использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности, поскольку систематически получал доход от сдачи в аренду нежилых помещений, не предназначенных для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательскими, целях.

Не согласившись с судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Рассмотрев жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам сочла ее подлежащей удовлетворению.

ВС отметил, что согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. По смыслу данной нормы направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, как признак деятельности предпринимателя, состоит в активных действиях – вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.

Судебная коллегия указала, что в этом контексте в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 18 июня 2013 г. № 18384/12, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности может свидетельствовать изготовление (приобретение) имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.

Верховный Суд также отметил, что в отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (Постановление Президиума ВАС РФ от 29 октября 2013 г. № 6778/13). При рассмотрении настоящего дела судами не исследована совокупность такого рода обстоятельств. Следовательно, вывод судов о том, что доход от реализации нежилых помещений связан с предшествующим использованием данного имущества в предпринимательской деятельности гражданина, не может быть признан обоснованным.

Судебная коллегия также указала, что согласно материалам дела предприниматель приводил сведения о том, что о природе дохода, декларируемого им в декларациях по НДФЛ, налоговому органу было известно, но сомнений в правильности уплаты НДФЛ с данного дохода налоговый орган не выражал. Суды трех инстанций, согласившись с выводами налогового органа, не исследовали надлежащим образом доводы заявителя, не проверили, в какой мере налоговый орган был осведомлен о получении ИП дохода от сдачи в аренду нежилого помещения, что в последующем позволило ему сделать вывод об использовании этого имущества в предпринимательской деятельности.

На основании изложенного Судебная коллегия ВС РФ отменила судебные акты судов трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Партнер, руководитель практики «Налоги» АБ «Андрей Городисский и Партнеры» Валентин Моисеев отметил, что ответ на вопрос, в каком случае доход от продажи имущества следует считать полученным в рамках предпринимательской деятельности, очевиден. «Если такое имущество приобретено в целях предпринимательской деятельности лицом, имеющим статус предпринимателя, и в такой предпринимательской деятельности использовалось, то и доход от продажи такого имущества должен считаться доходом от предпринимательской деятельности. Разъясняя эти положения, Верховный Суд не сказал ничего нового, однако причиной отправления дела на пересмотр в суд первой инстанции стало явное игнорирование судами предыдущих инстанций доводов, которые предприниматель приводил в свою защиту», – пояснил адвокат.

Валентин Моисеев также обратил внимание на то, что в данном деле Верховный Суд сделал важный вывод, подчеркнув, что отсутствие в течение длительного периода у налогового органа претензий к предоставляемым налогоплательщиком сведениям означает, что у налогового органа нет сомнений в правильности исчисления налогов на основании этих сведений. В этом случае инспекция не вправе пересматривать налоговые обязательства налогоплательщика, оспаривая факты, ставшие известными налоговому органу из прошлых налоговых периодов.

По мнению Валентина Моисеева, этот подход можно только приветствовать, поскольку он направлен на придание стабильности регулированию налоговых правоотношений, в которых инициатива проверок принадлежит заведомо более сильной стороне – налогоплательщику. «Закрепление данного подхода означало бы, что налоговый орган не вправе оспаривать применение налогоплательщиком льгот или режимов налогообложения, исключение объектов из числа налогооблагаемых, если в прошлых периодах налоговый орган соглашался с фактами, на основании которых налогоплательщик формирует налоговую базу соответствующим образом», – считает Валентин Моисеев.

Адвокат, руководитель практики «Урегулирование споров и судебных разбирательств» компании LDD Андрей Попов отметил, что решение Судебной коллегии на практике реализует принцип, изложенный Конституционным Судом РФ в своих определениях, согласно которому применение ранее установленных условий реализации прав и свобод должно осуществляться на основе принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства.

По мнению Андрея Попова, теперь при рассмотрении подобных споров суды должны обращать внимание не только на формальные признаки нарушения налогового законодательства гражданами, но и исследовать вопросы добросовестного отношения налоговых органов к своим обязанностям, в том числе по своевременному информированию граждан о допущенных нарушениях и ошибках при исчислении налогов.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:

• Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
• Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.

Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.

Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):

• в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
• объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
• размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).

Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.

О том, в каких случаях для получения вычета потребуется составление декларации по НДФЛ, читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет» .

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

• имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
• при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
• величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года

Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:

• Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога (по объекту, ставшему собственностью в 2016 году, он истечет лишь в 2019 году) есть только у лиц, получивших недвижимость:
  • по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
  • при приватизации;
  • по договору ренты.
• Для всех прочих ситуаций получения недвижимости право освобождения от НДФЛ дохода от продажи появится не раньше чем через 5 лет после возникновения права собственности (по объекту, полученному в 2016 году, он истечет только в 2021 году).
• При продаже объекта до истечения 3 лет (для имеющих право на этот срок) или 5 лет (в общем случае) к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта.
• Для целей налогообложения становится важной сумма, указанная в договоре на продажу. Если ее величина окажется меньше значения кадастровой стоимости, установленной для объекта на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности, то налог начислят от дохода физлица, рассчитанного как кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, если в регионе не введен иной коэффициент. Если для продаваемого объекта величина кадастровой стоимости на указанную дату не установлена, то сравнение делать не с чем, и продажная стоимость может оказаться ниже кадастровой без налоговых последствий.

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости» .

Итоги

Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.