Нотариальное заверение договора аренды: когда необходимо, как оформить
Sbertimekpk.ru

Финансовый портал

Нотариальное заверение договора аренды: когда необходимо, как оформить

Заверение договора найма жилого помещения у нотариуса

Съемная квартира или дом — распространенный вариант временного решения жилищного вопроса. Отношения между собственником и нанимателем регламентируются ГК РФ и оформляются договором найма жилого помещения. Документ, составленный по всем правилам, имеет юридическую силу при урегулировании возможных конфликтных ситуаций, дает сторонам сделки дополнительные гарантии.

Формат и содержание

Участники процесса определяются как наймодатель (сдающий жилье) и наниматель (получающий недвижимость в пользование) и являются частными лицами. При участии в соглашении юридических лиц заключается договор аренды. Документ отличается от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.

В зависимости от формата передачи жилья, заключают:

  • договор социального найма жилого помещения. В этом случае квартира, комната передаются на предусмотренных законом льготных условиях;
  • договор коммерческого найма жилого помещения удостоверяет возмездную сделку. Право пользования жильем передается за плату на условиях, определяемых сторонами.

Объект договоров обоих типов — квартира, дом, комната. Они должны подходить для постоянного проживания независимо от сезона и климата. Также важно их соответствие действующим строительным, санитарно-гигиеническим нормам.

Важно знать

Соглашение оформляется в письменном виде. Существенными называются пункты, оговоренные законом, и те, по которым между сторонами должно быть достигнуто согласие. Это, прежде всего, данные о жилом помещении.

К дополнительным критериям договора социального и коммерческого найма относятся пункты, автоматически вступающие в силу после подписания, не требующие достижения согласия участников. Это следующие положения:

  • срок передачи жилья. Если он не указывается, договор считается заключенным на 5 лет;
  • порядок внесения нанимателем оплаты, сроки расчетов;
  • список лиц, которые будут проживать;
  • порядок выполнения текущего и капитального ремонта. Если документом не предусмотрено иное, текущий ремонт выполняет наниматель, а капитальный — собственник;
  • формат, срок уведомления о необходимости освобождения объекта проживания;
  • права и обязанности сторон.
Читать еще:  Как правильно класть кровельный профнастил?

Если не оговорено другое, одностороннее изменение суммы и порядка оплаты не допускается.

Нужно ли нотариальное заверение?

Согласно гражданскому кодексу РФ, оформление отношений между собственником жилья и нанимателем не требует нотариального заверения и государственной регистрации. Но по желанию сторон соглашение можно заверить у нотариуса, что позволяет предотвратить конфликтные ситуации. Типичный повод для спора — утверждение, что подпись сделана другим человеком.

Нотариус — представитель государства, отвечающий за законность удостоверяемого документа. В процессе оформления:

  • устанавливаются личности сторон;
  • их дееспособность;
  • удостоверяется отсутствие обременений прав собственника (арест, залог жилья);
  • происходит освидетельствование подлинности подписей;
  • проверяются полномочия представителей сторон, если они есть.

Один экземпляр остается у нотариуса, в случае утери любая сторона может получить дубликат.

Профессионально составить и заверить договоры социального и коммерческого найма можно в нашей нотариальной конторе без выходных. Соблюдение закона гарантируется.

Стоимость

Нотариальное действие Нотариальный тариф УПТХ
За удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, которые в соответствии с действующим законодательством не подлежат обязательному нотариальному удостоверению в зависимости от суммы сделки (договоры найма, аренды жилого и нежилого помещения, займа, отчуждения, залога акций)
до 1 000 000 руб. включительно 2 000 руб. + 0,3% от суммы сделки 10 000 руб.
свыше 1 000 000 руб. до 10 000 000 руб. включительно 5 000 руб. + 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. 10 000 руб.
свыше 10 000 000 руб. 23 000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 500 000 руб. 10 000 руб.

УПТХ — правовая техническая работа, утвержденная Московской городской Нотариальной Палатой.

Нотариальное заверение договора аренды: когда необходимо, как оформить

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Доверенность на заключение краткосрочного договора аренды, выданная представителю арендодателя, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных законом, нотариально должна быть удостоверена доверенность:

— на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

— на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок;

— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

По общему же правилу договор аренды заключается в простой письменной форме, а если объектом аренды является здание, сооружение, помещение или предприятие как имущественный комплекс, — в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Соблюдение нотариальной формы требуется в исключительных случаях, например, при заключении договоров аренды недвижимости на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”)*(1).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Согласно правовой позиции, высказанной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, положения п. 2 ст. 651 ГК РФ применяются и к аренде нежилых помещений.

Как видим, в случае заключения договора аренды недвижимости на срок менее года первые два основания, указанные в п. 1 ст. 185.1 ГК РФ и влекущие необходимость нотариального удостоверения доверенности, отсутствуют.

В связи с этим необходимо учитывать позицию Пленума Верховного Суда РФ, изложенную в п. 128 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, согласно которой доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Учитывая данные разъяснения, при рассмотрении споров, связанных с государственной регистрацией договоров аренды недвижимости, суды приходят к выводу, что установленное п. 1 ст. 185.1 ГК РФ требование о нотариальной доверенности относится также к представителю (кроме законного представителя) арендодателя, который распоряжается правом собственности, зарегистрированным в государственном реестре, предоставив в аренду недвижимое имущество (смотрите, например, постановление АС Центрального округа от 19.01.2017 N Ф10-5507/16 по делу N А54-1704/2016, постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28837/15 по делу N А46-3081/2015, постановление Двадцатого ААС от 11.06.2017 N 20АП-2068/17, постановление Второго ААС от 31.07.2015 N 02АП-5603/15, а также решение АС Пермского края от 07.04.2017 по делу N А50-5018/2017, решение АС Рязанской области от 16.02.2017 по делу N А54-6102/2016).

При этом, как буквально следует из п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, обязательность нотариального удостоверения доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами не обусловлена ни необходимостью государственной регистрации сделки, ни сроком договора, ни иными обстоятельствами. Поэтому формально доверенность на заключение краткосрочного договора аренды, выданная представителю арендодателя, должна быть нотариально удостоверена. Иное правило, на наш взгляд, действует в отношении доверенности, выданной арендатором. Так как в данном случае распоряжения зарегистрированными правами не происходит, нотариального удостоверения такой доверенности не требуется. Сказанное подтверждает, в частности, позиция судей, отраженная в вышеупомянутых решениях.

К сожалению, судебной практики, в которой рассматривались бы споры по вопросу о необходимости нотариального удостоверения доверенности в случае заключения краткосрочных договоров аренды, нам найти не удалось. Поэтому при возникновении спора по данному вопросу окончательное решение может принять только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector